domingo, 16 de abril de 2017

Desmistificando os FIIs de papéis

Booooa Noite Grandes Homens!

Este post me veio a cabeça pois eu mesmo não investia nesse tipo de ativo, por preconceito e desconfiança, tinha na minha cabeça que FII de VERDADE seria o clássico, de tijolo, com um ou mais prédios, gerando renda, em boa localização e etc... Ledo engano, por mais que eu ache que no longo prazo de fato os FIIs de tijolo sejam mais indicados, os FIIs de Papel não podem ser descartados.

Devemos, claro, classificá-lo como renda variável pois há o componente oferta x demanda que define o preço da cota, mas não devemos demonizá-lo, nem podemos colocar o qual é o melhor ou pior pois depende das necessidades do investidor.



Geralmente existem dois tipos de papéis que lastreiam o FII, em sua maioria são CRIs, que é um titulo de crédito securitizado, emitido por uma companhia securitizadora que na prática comprou o direito de crédito vinculado a contrato imobiliário, e o devedor tem a obrigação de pagar, sendo assim, eu gostaria de destacar este tipo de ativo em dois fundos, de maneira simples:

FEXC11 - É um fundo bem pulverizado, com uma grande participação de CRIs de origem residencial, de longo prazo, o ponto negativo aqui é a cagada com a PDG (com rating 'A-' pela agência de risco), a terceira maior concentração da carteira com 6,29%, uma RJ acaba com esse recebível, ainda que as garantias dele sejam boas.

KNIP11 - Fundo que teve a honra de ser citado pelo nosso amigo VdC nesse post aqui, eu diria que a alta recente do FII é culpa dele! Snif snif!!
Seus CRIs não são tão pulverizados quanto o primeiro, mas os devedores me parecem ser bem corretos e o ponto de equilíbrio aqui é a LCI da CAIXA que no último relatório representava 22% do Fundo.

Entrando mais a fundo neste ativo, a LCI vocês devem saber, seu lastro é o recebível dos contratos de Financiamento imobiliário, e na minha opinião, a CAIXA talvez é quem tenha a melhor carteira neste tipo de crédito, haja visto a quantidade de funcionários públicos e magistrados que financiam lá, em geral, financia o primeiro imóvel e com um valor cerca de 70% do valor de compra e venda ou avaliação. Diante desses fatos, a LCI da CAIXA é uma das mais atrativas do mercado, o que faz com que o pequeno investidor seja caçoado quando tenta aplicar diretamente na CAIXA com taxas que passam do limite do aceitável. E no fundo, podemos obter 87% do CDI.

Diante de tudo o que eu disse, posso concluir que os FIIs de papel podem até ser mais simples do que os de Tijolos, aqui os critérios precisam ser mais refinados, mas cada macaco no seu galho, há espaço em qualquer carteira de investimentos para as duas modalidades.

Por hoje é só, obrigado e boa semana, Serumanos!

A.a


3 comentários:

  1. Fala AA,

    Sim, basicamente é isto. Eu investiria em FIIs (Tijolos) e Renda Fixa, percebi que não havia necessidade, pois os FIIs de Papel cobrem bem esta lacuna de renda fixa pra mim (com uma pitadinha a mais de risco e emoção).

    Os FIIs são completos ...

    FEXC fez a cagada que você disse, PDG é foda.

    KNIP ainda tem muito a investir, e com a nova emissão entrará um caminhão de dinheiro para ser investido. Minha esperança em KNIP é que eles travem boas taxas agora, antes da maior queda da Selic mais a frente.

    Bom post, um abraço e grato pela citação.

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    1. GRande Vdc, que honra!
      Legal, eu gostaria de ter essa coragem, acho que são bem inerentes e de bons potenciais de retorno.

      Foi cagada, foi, mas acho a gestão do fundo bem legal, apesar de ter o gestor que tem, e os CRIs tem garantias, não dou como perdido, como os fundos de balcão de bancos fizeram, só acho que foi se arriscar demais em adquirir tais CRIs com a taxa baixa sabendo que a empresa estava com a água no pescoço.

      Eu não tinha pensado nisso, apesar do mercado já precificar esses juros, há ainda muito CRI com boas taxas, um IPCA + 6 está ótimo no LP.

      Obrigado a você pelo conhecimento compartilhado, abraço!

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